«На мой взгляд, экономика США сегодня находится в самом начале гигантского обвала в секторе коммерческой недвижимости. Практически все компоненты ценовой составляющей коммерческой недвижимости одновременно идут в неправильном направлении, считает Уилбур Росс. — Число жильцов на единицу площади и арендные ставки снижаются, а норма капитализации или норма возврата и дохода на капитал, которую инвесторы хотят получить от покупки недвижимости — растет. Я не могу себе представить худшую комбинацию экономических факторов в этом секторе, которую мы имеем сегодня».

И все это, по мнению инвестора, только осложняется тем, что в течение следующих нескольких лет многим владельцам недвижимости придется погашать кредиты на сотни миллиардов долларов. «При этом большая часть этой недвижимости уже стоит меньше, чем займы, по которым придется платить. Кроме того, я бы отметил еще один негативный момент. Помимо различных сетей розничной торговли и крупных торговых комплексов, до кризиса основным клиентом в секторе коммерческой недвижимости были финансовые компании. Теперь спрос с этой стороны стремительно снижается. Каждый раз, когда закрывается подразделение какого-либо банка или происходит поглощение его активов в ходе процедуры банкротства — предложение на рынке коммерческой недвижимости увеличивается и это является дополнительным фактором снижения цен. Так что я считаю, что сегодня потенциальным инвесторам, которые хотят вложить средства в коммерческую недвижимость в надежде на рост цен в дальнейшем, нужно крайне осторожно оценивать ситуацию. На разрешение проблем в секторе уйдет очень много времени».

Чем вызвано беспокойство крупных инвесторов сегодня

Банкротство компании General Growth Properties, второго по величине оператора торговых комплексов в США, в начале апреля этого года стало одним из первых тревожных звонков по поводу ситуации в секторе. Тем не менее, объявление о запуске ряда госпрограмм по поддержке экономики и финансовых компаний и последовавшее за этим ралли вроде бы заставило на время забыть о проблемах в коммерческой недвижимости в Америке.

Общий объем американского рынка коммерческой недвижимости — три с половиной триллиона долларов. Стоимость многих объектов в ходе кризиса опустилась ниже суммы кредитов, выданных на эту недвижимость. С одной стороны, Уилбур Росс все же немного лукавит: обвал уже произошел. По оценкам агентства Moody's за прошедший год цены на коммерческую недвижимость в США в среднем упали на 33%. Снижение еще на 20–30% с текущих уровней будет означать, что инвесторы просто вынуждены продавать эти активы, так как не надеются на возврат к докризисным уровням. Однако такой вариант вполне возможен. По ряду оценок, в одном только Нью-Йорке насчитывается более 6 тысяч объектов коммерческой недвижимости, стоимость которых уже упала ниже суммы выданных на них кредитов. В целом по Америке на подобные объекты приходится более половины из всех займов объемом в полтора триллиона долларов, которые должны быть погашены в следующие 5 лет. Вариант перекредитования для многих просто отпадает — банки не хотят рисковать, выдавая новые кредиты для коммерческой недвижимости в нынешней ситуации.

С другой стороны, если министр финансов США Тимоти Гайтнер в ответ на подобные заявления говорит, что проблемы в секторе коммерческой недвижимости не станут причиной нового банковского кризиса, в памяти возникают заверения Полсона и Бернанке о том, что кризис сабпрайм не распространится на остальную экономику. Гайтнер заявил буквально следующее: «Банки смогут справиться с потерями по своим активам в коммерческой недвижимости».

Банки — не помощники, им самими сейчас не сладко

По оценкам журнала Fortune, региональные банки США с активами от 100 миллионов до 10 миллиардов долларов, то есть средние и мелкие, имеют на своем балансе активы коммерческой недвижимости на сумму в 900 миллиардов долларов. Если посмотреть на ситуацию с банкротствами, то во многом именно потери по коммерческой недвижимости тянут региональные банки на дно.

В таком свете становятся понятны прогнозы главы банка JPMorgan Джейми Даймонда, заявившего недавно о том, что он ожидает банкротства по крайней мере еще нескольких сотен региональных банков в США в ходе текущего кризиса. Кстати, в конце октября количество проблемных банков, которые находятся «в группе риска» и попали под наблюдение Федеральной корпорации страхования вкладов, выросло до 500.

И самое главное: какова реальная ситуация в секторе коммерческой недвижимости и действительно ли банки смогут справиться с потерями по своим активам, как говорит Гайтнер, в дальнейшем останется только гадать. В конце октября Федеральная корпорация по страхованию вкладов и ФРС ввели новые правила. Теперь вместо того, чтобы объявлять дефолт по проблемным активам в коммерческой недвижимости и списывать их, банки могут модифицировать эти активы. То есть финансовые компании теперь сами могут устанавливать стоимость своих активов в секторе коммерческой недвижимости, в независимости от того, являются ли они проблемными или нет. Фактически это означает, что токсичные активы на балансе банков будут только расти, и на увеличение кредитования с их стороны рассчитывать не стоит.